A lo largo de 2015 las expectativas positivas indicaban el inicio de un nuevo ciclo en el sector inmobiliario. Los buenos datos macroeconómicos, el incremento del número de compraventas, la vuelta de la financiación y el aumento de la inversión extranjera auguraban un ejercicio con tendencia alcista en precios.
Tras tantos años de crisis, todos añorábamos noticias positivas de recuperación pero lo que no esperábamos es que estas produjeran tal desequilibrio entre oferta y demanda. Por un lado, las noticias positivas de recuperación han enfriado a los propietarios ante la idea de que los precios están subiendo; y por otro, los compradores se han animado al calor de la perspectiva de comprar muy barato con precios todavía a la baja. Esta singular desalineación entre oferta y demanda, unida a la situación política actual, puede provocar una caída de operaciones en el último trimestre del año, por lo que se impone un análisis exhaustivo de la situación para ser capaces de responder a la pregunta: ¿qué están haciendo los precios en el sector inmobiliario: subir o bajar? Si tomamos como ejemplo Madrid, observamos que el precio medio en la capital en 2015 ha sido de 2.802€/m2 frente a los 2.846€/m2 del año 2014, lo que significa una bajada del 2%. Pero además recordemos que el precio medio en 2007 era de 4.301€/m2.
Si bajamos nuestro análisis a nivel distrito vemos que las zonas más modestas están sufriendo todavía fuertes descensos (por ejemplo, Vallecas registra una caída del 35% en 2015 respecto a 2014). Por el contrario, las zonas premium han entrado ya en la estabilización con unas leves subidas. En el barrio de Salamanca, por ejemplo, el precio medio de la vivienda en 2015 se ha estabilizado en 4.293€/m2 (frente a 4.257€/m2 de 2014), lo que supone un 2% de incremento, mientras que en el distrito de Chamartín se ha situado en 3.734€/m2 frente a los 3.767€/m2 del año pasado, un 1% menos.
La recuperación no va unida con una subida de precios. Si bien los indicadores que auguraban la recuperación se han cumplido con creces, su influencia en los precios de la vivienda no ha sido la esperada:
l El primer factor que anticipaba una subida de precios era el incremento en operaciones de compraventa –hasta un 17% más en 2015–. Sin embargo, el tipo de demanda existente en 2015 ha impedido este aumento. Gran parte de la demanda actual proviene de compradores que han esperado a que los precios toquen fondo e inversores de Bolsa en busca de mejores retornos de inversión. Este tipo de demanda tiene dos características principales: busca precios muy bajos y desaparece con el tiempo.
1. El segundo factor que auguraba subida de precios era el aumento del flujo crediticio a bajos tipos de interés. Este hecho es indudablemente una de las grandes palancas de la recuperación. Sin embargo, la banca está siendo mucho más prudente en sus tasaciones y en sus valoraciones de riesgos por lo que solo se están cerrando operaciones ajustadas en precio. Adicionalmente, la constante expectativa de subida de tipos que hemos vivido a lo largo de 2015 no ha animado al comprador a hacer ofertas al alza.
2. Finalmente, y con referencia al incremento de entrada de capital extranjero, durante 2015 el inversor se ha centrado principalmente en suelo, hoteles y edificios a rehabilitar, por lo que su influencia en el precio de la vivienda no ha sido decisiva.
3. A todo lo anterior se une la existencia de un gran stock de viviendas existentes provenientes de la banca que, con grandes descuentos, mantienen precios medios bajos en zonas no premium. No podemos hacer un análisis del sector inmobiliario sin mencionar el creciente incremento de empleo en la intermediación inmobiliaria. El agente inmobiliario es el máximo responsable de mantener oferta y demanda debidamente asesorada: transparencia, formación, profesionalidad y calidad en el asesoramiento son requisitos fundamentales para el crecimiento sostenible de este sector clave en el PIB español. Es importante combatir esta tormenta lo antes posible. Dejando aparte los efectos que el escenario político poselectoral pueda tener en el sector, en 2016 debería consolidarse la recuperación con una mejora en la calidad de oferta y demanda. La obra nueva debería suplir la falta de producto en zonas exclusivas, mientras que en el lado de la demanda el comprador oportunista debería dar paso a compradores de valor. Pero por encima de todo, es de vital importancia que oferta y demanda dispongan de la información adecuada.
Paloma Pérez Bravo es directora general del MMC de Engel & Völkers en Madrid
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