El mercado inmobiliario empieza a reactivarse, aunque los expertos prefieren hablar de“estabilización” y no de “recuperación”. En 2015 se vendieron en España 354.132 viviendas en España, un 11,1% más que en el ejercicio anterior. Es el segundo año consecutivo en el que este indicador vuelve a crecer, aunque en términos absolutos, representa todavía la mitad de las casas que se vendieron antes de que estallara la crisis. Las transmisiones han crecido en todas las comunidades autónomas, con la excepción de Navarra, donde cayeron un 1,7%, y en algunas el aumento anual ha crecido a ritmos cercanos al 20%, como en Aragón y País Vasco.
Unos datos que se ven ensombrecidos por las diferentes dudas que atenazan el mercado inmobiliario. El primer factor de incertidumbre es la parálisis en las ventas de casas nuevas. El balance de 2015 muestra que de las 354.132 viviendas vendidas, 276.267 (un 78% del total) son de segunda mano y solo 77.865 son nuevas. Un parón que se justifica por dos razones. La primera es la escasez de la oferta, como consecuencia de una menor demanda y de la compleja situación financiera de muchas compañías ligadas al sector de la construcción, que ha llevado a que las casas de primera mano iniciadas se haya desplomado, pasando de 80.230 en 2009 a 29.883 en 2014. Ese último ejercicio fue el primero en el que este indicador creció un tímido 0,2% tras más de cinco de caída. Los últimos datos de Fomento, correspondientes al primer trimestre de 2015, apuntan a una cierta consolidación. Entre enero y marzo de ese ejercicio se iniciaron 9.592 casas, lo que supone un 24,4% más.
La estrecha relación entre precio y ventas
El incremento de las ventas está íntimamente ligado al aumento de los precios de las casas. Así se puede constatar si se cruzan las estadísticas de transmisiones y precios que elabora el INE, de la que se extrae una conclusión: a mayor demanda, el coste para adquirir una casa es más elevado.
Baleares, Madrid y Cataluña son las tres de las comunidades autónomas en las que la demanda de vivienda creció con más fuerza el pasado año y eso tuvo un efecto directo en los precios. En las tres regiones citadas subieron un 8,4%, un 6,9% y un 6,1% en el tercer trimestre. En el acumulado de los tres primeros trimestres de 2015 también figuran como las tres con precios más elevados. En este caso, Madrid le arrebata la primera posición a Baleares, con un incremento del 7,2%, seguida por el archipiélago (7%) y Cataluña (5,2%).
El segundo dato que frena el optimismo es el fuerte recorte sufrido por la demanda, en un contexto prolongado de recesión, con niveles de paro que no han bajado del 20% y con un cierre del grifo del crédito para la compra de vivienda, que ahora empieza tímidamente a abrirse.
Las ventas salieron del círculo vicioso de caídas en 2014 y han confirmado la mejoría en 2015, aunque el número de casas vendidas sigue estando por encima del número de hipotecas constituidas. Y es aquí donde los expertos ponen el acento a la hora de establecer si el mercado despuntará o se mantendrá en punto muerto.Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, recalca que solo se podrá hablar de recuperación cuando el número de hipotecas crezca por encima de las transacciones. “El mercado inmobiliario real está asociado a las hipotecas. Y en 2014 se vendieron 114.000 casas más frente a las hipotecas constituidas. El pasado año, a falta del dato (el INE lo dará a conocer el próximo 26 de febrero), la brecha ha sido de 80.000. Todo son señales de que la demanda se está activando, pero no es suficiente”, apunta.
A esta mejora habría contribuido la baja remuneración de los depósitos y el desplom de la renta variable, (el Ibex ha perdido un 17% de cotización desde que se inició 2016), que habría convertido, según Fernández Aceytuno, a la vivienda en un valor refugio. “Inversores y ahorradores habrían optado por comprar casas y tratar de rentabilizarlas a través del alquiler” como alternativa a corto plazo”.
En la misma línea, la responsable de Estudios de Fotocasa.es, Beatriz Toribio, afirma que “es pronto para hablar de recuperación” en el sector y confía en que en 2016 se consolide su “normalización”. “Para ello es imprescindible que se mantenga la apertura del crédito y la mejora del empleo”, precisó. Ambas variables, según las estimaciones del Gobierno y de los grandes organismos internacionales, saldrán de su letargo, aunque los expertos ya han empezado a revisar a la baja sus expectativas ante el frenazo mundial.
Otros expertos ponen el foco en la inestabilidad política. Manuel Gandarías, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com, considera que España necesita eliminar la incertidumbre que genera en los mercados y en la propia demanda la actual situación política. “En algunos ámbitos no afecta, pero está claro que dentro del mercado de la vivienda sí lo hace. Los potenciales compradores, ante situaciones de este tipo, alargan la espera y dilatan su decisión de compra”.
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