Después de todo lo acontecido en el immobilier desde que estalló la burbuja de precios y producción de casas, quizás pocos recuerden el fuerte impacto que tuvo la aprobación de la Droit du sol (8/2007 et RDL 2/2008). Le nouveau règlement est né dans le but de juges du pouvoir discrétionnaire administratif qui ont dicté les appréciations du sol parfois la suppression d'objets de l'expropriation, un phénomène qui, stimulé par une forte demande en période de boom, elle a provoqué un phénomène spéculatif qui plus tard a eu des répercussions graves sur les comptes et la viabilité financière de nombreuses entreprises.
Comme ça, le législateur a réduit les classes qui divise les terres historiquement et établi que deux types: urbanisés de la situation fondamentale de (Solar) et situation de base des zones rurales (le reste). De cette façon, Si un champ qui jusqu'à ce moment avait État agricole production devait être expropriée pour la construction d'une autoroute, Il devrait être évaluée comme telle (N'oubliez pas que la phrase de la patatal comme une patatal ministre María Antonia Trujillo) et pas sur la base de ce qui a été construit sur le même.
Ainsi, Bien que la Loi est né avec la vocation révolutionnaire, la vérité est que l'écrasement du secteur et l'économie en général, avec la suspension de nombreux projets de génie civil, fue lo que hizo que se acabaran de un plumazo las valorisations stratosphériques. En octobre dernier, adopté le nouveau texte consolidé de la loi du sol qui affecte encore plus loin dans le but de réduire le coût des expropriations et réglemente plus précisément les conditions de l'espace urbain. En ce qui concerne le régime des évaluations, asume la arrêt de la Cour constitutionnelle de 2014 en la que se declaró nulo e inconstitucional el máximo de dos para el coeficiente que fijaba la norma del factor de localización.
Cela signifie que la loi originale qu'il prévoit que les terres en situation en zone rurale estJ'ai pu corriger la valeur Récupérée por capitalización de rentas de la tierra, en appliquant un coefficient d'un maximum de deux, S'ils étaient prochains de centres urbains ou des centres de production ayant des caractéristiques environnementales spécifiques, comme le rappelle Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa. Cela signifiait un soulagement, dans le cas d'une estimation de l'expropriation, pour les sols que de nombreux développeurs atesoraron métropolitaines aux couronnes des grandes villes, l'intention d'obtenir des bénéfices énormes et que la norme de 2008 ils ont vu que sa valeur a chuté au plomb.
Cependant, la Haute Cour a déclaré inconstitutionnelle cette limite du ratio de deux et a soutenu, comme se souvenir Ignacio Ortiz, analista de Forum de consultants, que "il n'était pas justifiée en droit ni dans l'exposé des motifs et pourrait être capricieuse à éviter pour obtenir la valeur réelle du sol. Il considère que la Cour qui peut empêcher une conclusion de l'indemnité d'expropriation proportionnée à l'idée de l'équilibre proportionnel et que la limitation est contraire à l'article 33.3 de la Constitution". Cet article se réfère à celle "personne ne peut être droits et biens privés mais pour cause d'utilité publique ou d'intérêt social », au moyen d'une compensation appropriée et conformément aux dispositions des lois".
Ortiz explique que, « étant une peine ajusté à droite, Il peut produire une cote plus élevée que la valeur réelle, cayendo así en un phénomène spéculatif. La Justice o no dependerá de cada caso y de la diferencia que resulte entre el valor calculado y el real”.
Comme le rappelle Andrés Lorente, la méthode d'évaluation sol rural consiste en divisant le rendement de la terre (calculé par capitalisation des revenus de la terre) entre le taux de capitalisation et son résultat a été appliqués, dans votre cas, ce facteur de correction fonction du lieu que ya no puede tener el límite máximo de dos.
« Les conclusions énoncées dans le nouveau texte consolidé supposent des taux plus élevés, ce qui signifie que les valeurs peuvent être sensiblement inférieures à celle obtenue avec les règlements antérieurs. Si, avant la performance interne sur le marché secondaire de la dette publique d'une durée de deux à six ans a été prise comme référence, ahora se tiene en cuenta la moyenne des trois dernières années du taux d'intérêt des obligations de l'État à 30 ans (3,663%)”, ils précisent de Tinsa.
Pour cette raison, comme les taux applicables ont augmenté significativement, Il en résulte des estimations assez bas du sol. Il y a des cas dans lequel exproprier maintenant avec ces nouvelles règles peuvent êtreun coût pour l'administration entre cinq et six fois plus faible del que hubiera sido aplicable con el marco legal de 2008, insiste Lorente.
Lire la suite:
http://www.cincodias.com/cincodias/2016/02/01/economia/1454344950_644466.html