Después de todo lo acontecido en el imóveis desde que estalló la burbuja de precios y producción de casas, quizás pocos recuerden el fuerte impacto que tuvo la aprobación de la Lei do solo (8/2007 e RDL 2/2008). O novo regulamento nasceu com o objetivo de remoção de juízes de discricionariedade administrativa que ditou as avaliações do solo às vezes objetos de desapropriação, um fenômeno que, estimulado pela forte demanda em tempos de boom, Isso provocou um fenômeno especulativo que mais tarde teve graves repercussões das contas e a viabilidade financeira de muitas empresas.
Assim, o legislador reduzida que divide a terra historicamente e criada apenas dois tipos de classes: situação básica de urbanizada (Solar) e situação básica de rural (o resto). Desta forma, Se um campo que, até aquele momento, tinha estado agrícola a produção teve que ser desapropriados para a construção de uma auto-estrada, Isso deve ser valorizado como tal (Lembra aquela frase do patatal valorizado como um patatal ministro María Antonia Trujillo) e não com base no que foi construído no mesmo.
Também, Embora a lei nasceu com vocação inovadora, a verdade é que a queda do setor e da economia em geral, com a suspensão de muitos projectos de engenharia civil, fue lo que hizo que se acabaran de un plumazo las estratosféricas avaliações. Em outubro passado, aprovado o novo texto consolidado da lei do solo que afeta ainda mais esta meta de redução do custo de desapropriações e mais especificamente, regula as condições do solo urbano. Sobre o regime das avaliações, asume la Acórdão do Tribunal Constitucional de 2014 en la que se declaró nulo e inconstitucional el máximo de dos para el coeficiente que fijaba la norma del factor de localización.
Isto significa que a lei original forneceu a terra em situação rural éEu poderia corrigir o valor recuperado por capitalización de rentas de la tierra, aplicando um coeficiente de um máximo de dois, Se eles estavam próximos a centros urbanos ou centros de produção com características ambientais específicas, como recorda o Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa. Isto significava um alívio, no caso de uma estimativa de expropriação, para aqueles solos que muitos desenvolvedores atesoraron em coroas metropolitanas das grandes cidades, planejamento para obter lucros enormes e que o padrão de 2008 Eles viram como seu valor caiu para liderar.
Porém, o Supremo Tribunal declarou inconstitucional esse limite da taxa de dois e argumentou, como lembra Ignacio Ortiz, analista de Fórum de consultores, que "não se justificava na lei nem na exposição de motivos e poderia ser caprichoso para evitar para obter o valor real do solo. Considera o tribunal que pode impedir a determinação de existência de compensação de expropriação proporcional com a idéia do equilíbrio proporcional e que a limitação é contrariamente ao artigo 33.3 da Constituição". Esse artigo refere-se a que "ninguém pode ser privados bens e direitos, mas por causa de utilidade pública ou interesse social", por meio de compensação adequada e em conformidade com as disposições das leis".
Ortiz explica que, "sendo uma sentença ajustada bem, Pode produzir uma classificação mais elevada do que o valor real, cayendo así en un fenômeno especulativo. O Justiça o no dependerá de cada caso y de la diferencia que resulte entre el valor calculado y el real”.
Como recorda o Andrés Lorente, o método de avaliação rural solo consiste em dividir o rendimento da terra (calculado pela capitalização dos rendimentos da terra) entre uma taxa de capitalização e seu resultado foi aplicados, no seu caso, Esse fator de correção de acordo com a localização que ya no puede tener el límite máximo de dos.
"As determinações estabelecidas no novo texto consolidado assumem maiores taxas, o que significa que os valores podem ser significativamente menores do que o obtido com os regulamentos anteriores. Se antes o desempenho interno no mercado secundário da dívida pública com prazo entre dois e seis anos foi tomado como referência, ahora se tiene en cuenta a média dos últimos três anos da taxa de juro das obrigações do estado para 30 anos (3,663%)”, Eles esclarecer de Tinsa.
Por esta razão, como as taxas aplicáveis têm aumentado significativamente, Isso resulta em estimativas bastante inferiores do solo. Há casos em que expropriar agora com estas novas regras podem serum custo para a administração entre cinco e seis vezes menores del que hubiera sido aplicable con el marco legal de 2008, insiste Lorente.
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